【改正民法】令和５年４月１日施行②【所有者不明土地関連】
所有者不明土地が社会問題化していることもあり、それに関する条文も新たに整備されました。
所有者不明土地管理関連
第２６４条の２（所有者不明土地管理命令）
裁判所は、所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない土地（土地が数人の共有に属する場合にあっては、共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない土地の共有持分）について、必要があると認めるときは、利害関係人の請求により、その請求に係る土地又は共有持分を対象として、所有者不明土地管理人（第四項に規定する所有者不明土地管理人をいう。以下同じ。）による管理を命ずる処分（以下「所有者不明土地管理命令」という。）をすることができる。
２ 所有者不明土地管理命令の効力は、当該所有者不明土地管理命令の対象とされた土地（共有持分を対象として所有者不明土地管理命令が発せられた場合にあっては、共有物である土地）にある動産（当該所有者不明土地管理命令の対象とされた土地の所有者又は共有持分を有する者が所有するものに限る。）に及ぶ。
３ 所有者不明土地管理命令は、所有者不明土地管理命令が発せられた後に当該所有者不明土地管理命令が取り消された場合において、当該所有者不明土地管理命令の対象とされた土地又は共有持分及び当該所有者不明土地管理命令の効力が及ぶ動産の管理、処分その他の事由により所有者不明土地管理人が得た財産について、必要があると認めるときも、することができる。
４ 裁判所は、所有者不明土地管理命令をする場合には、当該所有者不明土地管理命令において、所有者不明土地管理人を選任しなければならない。
民法
所有者不明土地を管理するために、裁判所は、「所有者不明土地管理人」を選任し、その管理を命ずることができることとなりました。
所有者不明土地管理命令の要件
- 利害関係人の請求による
- 調査を尽くしても所有者又はその所在を知ることができないこと
- 管理の必要性があること
なお、第２６４条の８においては、所有者不明建物管理人命令の条文も新設されましたが、内容は、第２６４条の２における対象が土地なのに対し、２６４条の８では、対象が建物となっています。
第２６４条の８（所有者不明建物管理命令）抜粋
２ 所有者不明建物管理命令の効力は、当該所有者不明建物管理命令の対象とされた建物（共有持分を対象として所有者不明建物管理命令が発せられた場合にあっては、共有物である建物）にある動産（当該所有者不明建物管理命令の対象とされた建物の所有者又は共有持分を有する者が所有するものに限る。）及び当該建物を所有し、又は当該建物の共有持分を有するための建物の敷地に関する権利（賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利（所有権を除く。）であって、当該所有者不明建物管理命令の対象とされた建物の所有者又は共有持分を有する者が有するものに限る。）に及ぶ
民法
土地と異なるのは、効力が及ぶ範囲として、借地権等の敷地利用権が含まれている点です。
「マンションに所有者不明建物管理命令が及ぶか」
区分建物であるマンションについては、「建物の区分所有に関する法律（以下「区分所有法」）」第６条第４項において、所有者不明建物管理命令の適用がない旨が明記されています。
第２６４条の３（所有者不明土地管理人の権限）
前条第四項の規定により所有者不明土地管理人が選任された場合には、所有者不明土地管理命令の対象とされた土地又は共有持分及び所有者不明土地管理命令の効力が及ぶ動産並びにその管理、処分その他の事由により所有者不明土地管理人が得た財産（以下「所有者不明土地等」という。）の管理及び処分をする権利は、所有者不明土地管理人に専属する。
２ 所有者不明土地管理人が次に掲げる行為の範囲を超える行為をするには、裁判所の許可を得なければならない。ただし、この許可がないことをもって善意の第三者に対抗することはできない。
一 保存行為
二 所有者不明土地等の性質を変えない範囲内において、その利用又は改良を目的とする行為
民法
管理人は、保存及び軽微な利用、改良行為を行うことができますが、それ以上の行為、例えば、土地の売却、建物の取壊しなどの処分行為をするためには、裁判所の許可を得なければなりません。
管理の対象
- 直接の対象である土地、建物
- 所有者（所在不明者）の土地、建物にある動産
- 土地、建物の売却代金
管理不全土地管理関連
第２６４条の９（管理不全土地管理命令）
裁判所は、所有者による土地の管理が不適当であることによって他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合において、必要があると認めるときは、利害関係人の請求により、当該土地を対象として、管理不全土地管理人（第三項に規定する管理不全土地管理人をいう。以下同じ。）による管理を命ずる処分（以下「管理不全土地管理命令」という。）をすることができる。
２ 管理不全土地管理命令の効力は、当該管理不全土地管理命令の対象とされた土地にある動産（当該管理不全土地管理命令の対象とされた土地の所有者又はその共有持分を有する者が所有するものに限る。）に及ぶ。
３ 裁判所は、管理不全土地管理命令をする場合には、当該管理不全土地管理命令において、管理不全土地管理人を選任しなければならない。
民法
所有者は判明し、その所在も明らかではあるが、所有者の管理が不適当である場合に、裁判所が命ずる制度です。
管理不全土地管理命令の要件
- 利害関係人の請求による
- 所有者の管理が不適当で、他人の権利又は利益が侵害され、又はそのおそれがある場合
- 管理の必要性があること
所有者不明土地管理命令と同様に、建物についても、第２６４条の１４にて、「管理不全建物管理命令」の条文が整備されています。借地権等の敷地利用権にも、効力が及びますが、マンション等の区分建物は、同様に対象外となっています（区分所有法第６条第４項）
第２６４条の１０（管理不全土地管理人の権限）
管理不全土地管理人は、管理不全土地管理命令の対象とされた土地及び管理不全土地管理命令の効力が及ぶ動産並びにその管理、処分その他の事由により管理不全土地管理人が得た財産（以下「管理不全土地等」という。）の管理及び処分をする権限を有する。
２ 管理不全土地管理人が次に掲げる行為の範囲を超える行為をするには、裁判所の許可を得なければならない。ただし、この許可がないことをもって善意でかつ過失がない第三者に対抗することはできない。
一 保存行為
二 管理不全土地等の性質を変えない範囲内において、その利用又は改良を目的とする行為
３ 管理不全土地管理命令の対象とされた土地の処分についての前項の許可をするには、その所有者の同意がなければならない。
民法
管理不全土地管理人も、保存行為及び軽微な利用、改良行為を行うことができますが、処分行為（売却、取壊しなど）を行う際には、裁判所の許可が必要な点は所有者不明土地管理人の権限と同じです。但し、所有者不明土地管理人は、裁判所の許可がないこともって、善意の第三者に対抗できないとされているのに対し、管理不全土地管理人は、善意無過失の第三者に対抗できないとされています。
また、第３項では、処分行為をする際には、所有者の同意も必要な旨が明記されています。
管理の対象
- 直接の対象である土地、建物
- 所有者（管理不適当者）の土地、建物にある動産
- 土地、建物の売却代金
