【浜松市】不動産の権利証とは？【不動産登記】

　業務において不動産の権利証が必要になることが多々あります。その場合、依頼者の方に、「権利証をご持参ください」、「権利証をお預かりいたします」などと伝えることとなりますが、中にはどこにあるか分からなくっている方や、そもそも権利証という物の存在についてご存じない方もいます。

　一般の方にとっては、一生のうち権利証を使用する状況は限られるため、よく分からなくてもそれは当然のことだと思います。数年前、ときには十数年前に受領したであろう権利証をいきなり求められても、保管場所が分からなくなっていても不思議なことではありません。

　しかし、権利証は、ご自身が所有してる不動産に関して、とても重要なものです。人生の中でそれほど頻繁に使用するものでなくとも、通帳や実印と同じように大切に保管されることをお勧めいたします。

　この投稿では、所有権の権利証について、ご説明いたします。

Q&A
権利証の種類
権利証の役割
権利証を紛失した場合の手続

不動産の権利証Q&A

不動産の売却にあたり、司法書士から不動産の権利証が必要と言われました。権利証とはどのような書類ですか？どこにありますか？: ご自身が不動産を取得した際に、その手続きを担当した（過去の）司法書士から受領した書類の中にあるはずです。詳しくは、こちらをご覧ください。

売買手続において、権利証を無くしてしまったのですが、手続き可能ですか？: はい、可能です。方法は２つあります。詳しくはこちらをご覧ください。

相続手続において、権利証を無くしてしまったのですが、手続き可能ですか？: はい、可能です。相続手続においては、亡くなられた方の権利証は必要ありませんので、問題なく手続が可能です。

権利証の再発行はできますか？: 再発行はできませんので、無くなさないように大切に保管してください。

権利証が必要になるのは、どのような場合ですか？

多いのは主に以下の場合です。

不動産を売るとき
金融機関からお金を借り、担保権を設定するとき

権利証を無くしてしまうと、所有者ではなくなるのですか？: いいえ。権利証は、登記手続上、所有者を証明する手段であり、権利証を保有していることが、所有者の条件ではありません。詳しくはこちらをご覧ください。

権利証の種類

　不動産の権利証には、以下の２つの形式があります。

権利証の種類

登記済証（～平成１７年頃まで）
登記識別情報通知（平成１７年頃～現在）

　平成１７年頃までの権利証は、以下のような「登記済証」と呼ばれる形式でした。下記写真のような厚紙の表紙で装丁され、「登記済権利証」や「不動産登記済証」などの表題が印字されています。内部に、登記申請書の写しなどが合綴されており、その余白部分に、赤四角の「登記済」という印が押されています。

　この赤い四角の押印部分を登記済印ということから、以前のこうした形式は、「登記済証」と呼ばれていました。

　平成１７年頃より、法務局内部のコンピューター化も進み、これまでの登記済印は偽造の恐れもあることから、順次登記識別情報通知という形式に変更されました。全国一律何年何月何日より変更されたわけではなく、各法務局により変更された年月日は異なりますが、数年で全国全ての法務局の処理が完了し、今では、新たに発行される全ての権利証がこの登記識別情報通知となっています。

　下記画像がその「登記識別情報通知」です。左（スマホだと上）が平成１７年～の旧式、右（スマホだと下）が平成２７年～の新式となります。旧新いずれも、シート下部に目隠しシールが施されており、シールをめくると、１２桁のランダムのパスワードが印字されています。このパスワードを「登記識別情報」といい、その情報を通知するこのシートを登記識別情報通知といいます。

　重要なのは、通知であるこのシートではなく、目隠しシールの下にある「登記識別情報（パスワード）」そのものになります。

　売買などによる所有権移転登記の後、司法書士は、法務局から、このシートを受領しますが、一般の方に対しては、このシートをそのまま渡すことは稀で、司法書士が装丁を整えることが一般的です。各司法書士事務所によって、様式は様々ですが、以下のような画像の厚紙で綴じられており、中に登記識別情報通知が合綴されています。

権利証の役割

　稀に誤解されている方がいますが、権利証を無くしたからといって、不動産の所有者でなくなってしまうわけではありません。

　権利証は、あくまでも、法務局の登記手続において、所有者であることを証明するための手段となるに過ぎません。法務局の登記官は、提出された登記申請書に従って登記記録を作成します。登記官は、原則、登記の申請人に連絡をすることはありません。法務局においては、登記申請書を調査し、問題がなければ登記記録を作成していく画一的な処理がなされます。

　その処理において、登記官は、司法書士に対する委任状などにより、本人の意志に基づく申請であることを確認していくわけですが、所有権に関する登記手続きにおいては、実印の押印＆印鑑証明書の提出が求められています。さらに、権利証も提出しなければなりません。

　言い換えれば、所有権に関する登記においては、印鑑証明書と権利証という２段構えの確認により、本人であることを確認し、不実の登記や虚偽の申請を防止しているのです。

　万が一権利証を紛失等したとしても、手続においては、問題が発生することになりますが、実体上の所有者である事実、つまり不動産の所有権を失うわけではありません。あくまでも、手続上の問題に留まります。

　しかし、手続上の問題であっても、権利証を紛失等すると、余分な作業や時には金銭面の負担が発生することは事実です。では、具体的に、権利証を紛失した場合は、どうすればよいのでしょうか。

権利証を紛失した場合の手続

事前通知

　権利証を紛失等された場合の手続方法としては、主に２つあります。一つは、事前通知と呼ばれる方法、もう一つは司法書士が権利証の代わりの書類を作成する方法です。

　事前通知とは、権利証の提出が必要とされる登記申請において、権利証が添付されていない場合に、法務局が、登記申請人に対し、申請した登記が間違いないかどうかの確認を郵便で通知する方法です。郵便を受領した申請人は、通知書に署名押印して返送することとなります。

　この方法のメリットは、無料であることですが、反面、指定された期日以内（通知発送日から２週間以内）に返送し忘れてしまうと、申請した登記が却下されてしまいます（又は取下げる必要が生じます）。また、この確認通知は、法人の場合は書留で送付されますが、個人に対しては本人限定郵便で通知されます。本人限定郵便は、一旦、到着通知書が郵便局より送付され、自宅又は郵便局窓口で、郵便を受領することとなるため、一般の郵便物に比べて受領手続きが面倒です。

　そのため、売買のような、他人同士の取引に基づく登記申請においては、この方法が採られることはまずありません。登記が却下される可能性があり、リスクが大きすぎるからです。この方法を用いることができる場合は、親族同士の贈与など、お互いに信頼関係がある場合などに限られます。